不動産の豆知識 Qちゃんとムーミン先生の会話
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<不動産の豆知識> Q ちゃんとムーミン先生の会話

☆更新料の支払い

Q ちゃん
お友達が借りている部屋がもうすぐ更新なんだけど「更新料」の特約は無効という裁判が出ているのを新聞記事で見たことがあり、「更新料」払わなくてもいいんじゃないかと聞かれたのですが?

M 先生
最近よく聞く質問だね。結論から言うと、契約書に更新料を支払う旨の特約があれば原則有効で、支払わなければ契約違反となるね。
昨今裁判で有効、無効の 2 つの判決が出ているが、これは「更新料特約」自体が無効ということではなく、それぞれケースバイケースで、契約内容で判断された結果じゃ。
無効判決は「 1 年間毎に賃料の 2 倍を超える更新料の支払い」は借主の負担が重過ぎると判断されたからじゃ。払いたくないなら裁判で勝訴判決を貰うことじゃが、裁判は大変じゃぞ。

ゼロゼロ物件

Q ちゃん
最近敷金 0 、礼金 0 という募集広告を見かけますが、借りて問題はないのでしょうか?

M 先生
最近はやりのいわゆる「ゼロゼロ物件」じゃな。
礼金ゼロはまだいいんじゃが、敷金ゼロはチッと問題あるかも?。
敷金は大家さんが家賃滞納や、損害金の発生を担保する為預かるお金じゃが、これが無いと大家さんも安心出来る訳じゃ。

1 日でも家賃を滞納すると、鍵を交換されたり、不当な損害賠償を要求されたりするケースも出て来ており、社会問題になった事もあるじゃろ。
よく契約書内容を確認することじゃ。
タダより高いものはないと言うかなら。

退去時の原状回復

Q ちゃん
借りていたアパートを解約して出ようと思っているのですが、「畳の表替え、ふすまの張替え費用を敷金から差し引く」と書いてあるのですが、綺麗に使っており、汚れもないのに支払わなければいけないのでしょうか?

M 先生
ウ〜ン、どの位借りとるんじゃ。まさか 3 ヶ月未満と言うことはなかろうね。

畳やふすまの日焼けや劣化による破れは、普通自然損耗と言うて、原則として、借主は負担せずともいいのじゃ。
が、契約書で「明け渡しの時、借主は畳の表替え、ふすまの張替えを行い費用を負担する」との特約があれば、この特約は「借主に著しく負担をしいる特約」とは言えないので有効となるのじゃ。
張り替えると約束して入ったんじゃから、当然費用は払わなくっちゃいかんな。
3 ヶ月未満なら特約が否定されることもあるんじゃが。

東京には原状回復に関する「東京ルール」があるので、チッと勉強しておきなさい。

★ルームシェアーとは


Qちゃん
お友達から、家賃が高いので友達と2人でお部屋借りたいんだけど貸してもらえるかしら?って聞かれたんだけど?


M先生
うーん、東京あたりだと場所のいいところは1Kでも家賃は結構高いし、なかなか1人では借りられないね。そんな時はルームシェアーの物件を探すことじゃな。


Qちゃん
そのルームシェアーてどんなものなの?


M先生
少し広めの部屋を二人で借りる事じゃよ。2人で借りれば家賃も半分負担で済むしから、結構場所の良いところに住めるし、安心だし、寂しくないからね。


Qちゃん
具体的にはどうするの


M先生
そんなに難しい事ではないな。まずルームシャアーOKの物件を探し、2人名義で契約するんじゃ。一般的に保証人も両方の保証人が必要じゃがな。


Qちゃん
なーんだ!簡単じゃん。友達3人とか4人で一緒に住めばもっと良いところを安く借りられる訳ですね。いいな、私もそうしようかな!


M先生
馬鹿者!1Kにそんな人数で住める訳ないじゃろ。そんな時は1戸建を借りて、各部屋を一人ずつ分けて住むんじゃよ。


Qちゃん
それでは普通の家族と同じだね。でも友達同士ではプライバシーがあると思うけど、その辺はどうすればいいの?


M先生
1戸建でルームシェアーOKの物件は、各部屋が独立して鍵が掛かるように作ってありものが多いので一応プライバシーは守れるようになっているんじゃ。但し、キッチンと風呂、洗濯場などは共通で使うようになるので、共同生活するルールを守って暮らさなければならないね。管理人や世話人がいる物件と入居者全員で自主的に共同生活する物件もあるね。今では知らない他人同士や男女混合で住んでいる物件も多いんじゃが、いずれにせよ皆がキチンとルールを守らないと共同生活は難しいので、それぞれ1年の定期借家契約するものが多いんじゃよ。


★修繕費と固定資産の違い


Qちゃん
アパートの大家さんが困った、困ったと言っているんですが。


M先生
最近は困ることが多いからね。ワシも小遣いが足らなくなって困っ取るんじゃが。ところで何を困ってるんじゃ?


Qちゃん
アパートが古くなって来たので、修理費用が増えるし、経費で落とせないので、直せば直すほどかえって税金も増えちゃうですって。私には良くわからないですけど?


M先生
それは、一定金額以上の修繕すると、固定資産として計上しなければならないので結果固定資産の価値が上がることのなり税金が増えるのじゃな。


Qちゃん
そうなんだ!それじゃ修理なんて出来ないじゃないですか!


M先生
そうじゃな。しかしやり方により税金を増えなくする方法があるんじゃ。


Qちゃん
そんな良い方法があるなら教えて下さいよ!


M先生
修繕費を固定資産に計上せず、損金として一括処理する方法じゃな


Qちゃん
経理処理をごまかすのですか?。それって脱税にならないの?


M先生
処理のルールに従って修繕費を損金扱いするか、固定資産計上にするかにより違って来るというだけじゃ。つまり修繕費を全額経費にするには
?1件の工事費金額を20万円以下のもの。
?20万円以上でも3年以内の定期修理となる。
?価値を高めたり、耐久性を増す修繕でない
上記の要件を満たせば経費として処理出来るんじゃよ。この考えに従って工事内容を考え、出来るだけ損金計上するようにすることなんじゃよ。


Qちゃん
ありがとう。早速大家さんに教えてあげようと!!


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